关于印发沙县东门片区危旧房改造项目(一期)拆迁补偿安置方案的通知
沙政〔2010〕543号
沙县人民政府关于
印发沙县东门片区危旧房改造项目(一期)
拆迁补偿安置方案的通知
凤岗、虬江街道办事处，县直有关单位：
经研究，现将《沙县东门片区危旧房改造项目(一期)拆迁补偿安置方案》印发给你们，请认真组织实施。
二〇一〇年十一月十七日
沙县东门片区危旧房改造项目(一期)
拆迁补偿安置方案
第一章 总则
第一条 东门片区危旧房改造项目，是保障居住安全、改善居住条件、完善市政配套、提升城市品位、传承沙县1600多年悠久历史文化、彰显人文气质、聚集地方人气的重要工程。为顺利实施东门片区危旧房改造建设工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规的有关规定，结合本片区实际，制定本方案。
第二条 本项目拆迁人为沙县城市建设投资有限责任公司，由沙县泰和房屋拆迁有限责任公司组织实施。
第二章 拆迁概况及工作步骤
第三条 拆迁概况。
㈠名称：沙县东门片区危旧房改造项目(一期)。
㈡拆迁基本情况。
⒈拆迁四至范围：东起东山村委会道路北侧、西至文庙路文昌门巷以东、南起李纲东路、北至鹰厦铁路控制线以南（详见拆迁红线图）。
⒉拆迁面积及户数：本次拆迁改造共涉及土地面积193285㎡；房屋建筑面积94550㎡，其中：砖混结构23027㎡、砖木结构19181㎡、木结构52342㎡；拆迁户约616户。
第四条 拆迁期限及工作步骤。
㈠拆迁期限：
㈡工作步骤：
⒈宣传发动。召开各种类型座谈会和入户宣传，讲解拆迁计划和补偿安置方案，宣传项目建设意义和房屋拆迁法规政策等。
⒉核实产权。被拆迁人提供房屋所有权证和土地使用权证（以下简称“两证”），核对被拆迁房屋的产权，并组织工作人员对被拆迁房屋现场丈量、登记、确认。制定各户房屋补偿正式表格，对房屋各项特征进行补偿计算，并返还给被拆迁人核对，张榜公布接受群众及社会各界的监督。
无法确认产权和产权不清的房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，由拆迁人就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
⒊签订协议。拆迁当事人对被拆迁房屋协商达成一致的，签订房屋拆迁补偿安置协议。拆迁人将有关情况予以公布。
⒋房屋搬迁。由被拆迁人自行在协议约定的期限内搬迁交房。
⒌房屋拆除。由拆迁人委托有资质的拆迁单位对被拆迁房屋实施拆除。
⒍拆迁安置。选择迁高安置房或安置地安置。
第三章 拆迁补偿安置
第五条 安置地点、户型及交付时间。
㈠迁高安置房地点、户型及交付时间。
⒈地点：东门片区北侧菜地（详见安置房红线图）。
⒉套型：小套型约42～80㎡、中套型约80～110㎡、大套型约110～143㎡（实际户型以设计图纸为准）。
⒊结构：钢筋混凝土框架结构。
⒋装修标准：详见附件4。
⒌交房时间：约在2013年11月。
㈡安置地地点、户型及交付时间。
⒈地点：长兴路以东的东天岭（详见宅基地规划平面图）。
⒉户型：小户型约 70～75㎡，中户型约75～80㎡、大户型约 80～90㎡（实际户型以设计图纸为准）。
⒊交地时间：约在2012年5月。
第六条 被拆迁房屋产权认定及补偿计算办法。
㈠行政企事业单位自管、直管的公房按县政府收储有关规定执行。
㈡持有“两证”的房屋，按“两证”面积确认。
㈢
㈣
㈤住宅未经批准改作营业性用房的，按住宅确认。在《沙县人民政府关于东门片区拆迁改造的通告》（沙政〔2010〕23号）公布之日前持有工商营业执照和税务登记证，正在营业的，除按同等结构房屋补偿外，拆迁人另外按营业面积（仓储、厨房、卫生间、楼梯等生活用房不计入实际经营面积）2600元/㎡予以补偿；持有工商营业执照或税务登记证，正在营业的，拆迁人另外按2000元/㎡予以补偿；未办理工商营业执照或税务登记证，正在营业的，拆迁人按1000元/㎡予以补偿。
㈥东大路主路文昌门巷以东至竹木水运队公司（门牌号1至165号）两侧非营业性沿街底层房屋，除按同等结构房屋补偿外，房屋沿街面宽由拆迁人另外按1000元/米的标准予以补偿。
㈦祖遗房屋的阁楼层层高最低处大于等于
㈧房屋附属物不作产权调换。附属物是指附属于房屋的户外厕所、杂物间、畜栏等建（构）筑物。房屋附属物补偿计价标准详见附件3。
㈨特殊建（构）筑物（学校、文物古迹、寺庙、祠堂、教堂、企业单位、公共设施等）本着实事求是的原则，由拆迁人、被拆迁人双方协商或委托有资质的评估机构进行评估，确定补偿价格。
第七条 房屋拆迁补偿安置办法。
㈠拆迁补偿安置对象。
凡在拆迁区域范围内，被拆迁房屋具有合法产权的个人和单位列为拆迁补偿安置对象。被拆迁人应当与拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，作为拆迁补偿安置的依据。
㈡拆迁补偿方式。
拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
⒈货币补偿。
⑴房屋所有权证和土地使用权证（以下简称 “两证”）齐全的，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格作为货币补偿金额的依据。
⑵被拆迁房屋货币补偿金额=被拆迁房屋市场评估价＋搬迁补助费＋12个月临时安置补助费＋其它项目补助＋奖励等金额。
⑶行政企事业单位自管、直管的公房及集体所有的房屋原则上实行货币补偿。
⑷特殊建（构）筑物（学校、文物古迹、寺庙、祠堂、教堂、企业单位、公共设施等）原则上实行货币补偿。
⒉产权调换。
⑴被拆迁房屋以房、地产权证记载的面积或职能部门认定的面积计算被拆迁房屋补偿金额。证件办理由被拆迁人自主申请办理，并承担相关费用（享受拆迁政策）。
⑵迁高安置的被拆迁人在第一、第二协商期限签订房屋拆迁补偿安置协议并按时搬迁，被拆迁房屋层数为1层的，按1层房屋建筑面积增加30%予以计算安置指标面积（30%增加安置指标部分不计补偿）；被拆迁房屋二层以上（含二层）按实际合法建筑面积计算安置指标。
⑶安置面积原则上按被拆迁房屋合法建筑等面积安置。被拆迁人选择一套安置房的，其安置指标面积不得少于安置房面积50%；选择二套及二套以上安置房的，其安置指标面积不得少于75%。
⑷被拆迁房屋土地使用权证面积大于房屋建筑面积的，按房屋土地使用权证面积计算安置指标。
⑸安置房共有共用分摊面积：非电梯房，以测绘后的实际分摊面积计算；高层电梯房，以测绘后的实际面积扣除层内电梯井、电梯前室的分摊面积后计算。电梯使用、维护等费用按物业管理的有关规定执行。
⑹安置房价格结算方法：安置房面积与安置指标1：1以内（含一层房屋增加的安置指标）的按1350元/㎡结算；因户型和结构原因，超安置指标10%以内的按2000元/㎡结算，超安置指标10%～20%的按3500元/㎡结算，超安置指标20%～25%的按4600元/㎡结算，其余超面积按5600元/㎡结算；杂物间按750元/㎡结算。
⑺安置房楼层调节办法：电梯房安置面积与安置指标1:1以内（含一层房屋增加的安置指标）不分楼层，均按1350元/㎡结算;超安置指标面积的，扣减赠送的层内电梯井、电梯前室的分摊面积后，住宅以一层为基数，每增加一层，单价相应增加30元/㎡。
⑻被拆迁房屋面积不足21㎡或选择产权调换后剩余的安置指标，不再享受产权调换，按4250元/㎡（5600元/㎡减去购房成本价1350元/㎡）予以计价补偿。
⑼居住在县房管所公房的被拆迁户，由县房管所负责安置。
⑽被拆迁房屋以评估价格进行补偿的，安置房也按评估价格结算。
⒊宅基地安置。
⑴属城中村农业户口的被拆迁人选择宅基地安置的，不能再选择迁高安置；选择迁高安置的，不能再选择宅基地安置。
⑵户籍属东山、庙门、西门、北门、西山、大洲、水南、洋坊村等城中村农业户口的被拆迁人符合有关规定需要批地自建的，可向凤岗或虬江街道办事处申请，在统一规划的长兴路以东的东天岭安置小区批地自建，并签订用地建房协议。
⑶申请宅基地原则上按被拆迁人原有合法的宅基地面积等面积安置，并按照“统一规划、统一设计、统一建筑标准”的要求进行自建。申请一植宅基地的，被拆迁人原房宅基地面积不得少于申请安置地的50%；申请二植宅基地的，不得少于75%；申请三植及三植以上宅基地的，不得少于85%。选择安置地后剩余的安置指标，不再安排宅基地，按4620元/㎡（5500元/㎡减去购买宅基地成本价880元/㎡）予以计价补偿。
⑷宅基地结算办法：宅基地安置面积与被拆迁宅基地面积1:1以内（含1:1）的按880元/㎡结算（由拆迁人施工至宅基地基础梁顶面），超安置指标5%以内的按1600元/㎡结算，超安置指标5%～10%的按3200元/㎡结算，超安置指标10%～15%的按4500元/㎡结算，其余超面积按5500元/㎡结算。
第八条 非住宅房屋补偿安置标准。
㈠营业性用房根据房屋所有权证和土地使用权证记载的商业用途的面积进行评估，实行货币补偿或产权调换。
㈡企业厂房拆迁产权认定与计补原则。
已取得国有建设用地使用证，可选择协商补偿或评估补偿的方法进行。若选择协商方式的按如下方法计补：
⒈根据《沙县人民政府关于公布沙县城镇基准地价的通知》（沙政〔2008〕320号）公布的基准地价予以补偿。企业用地属出让地的，按照280元/㎡予以补偿；属划拨用地的，按188元/㎡予以补偿。
⒉企业建（构）筑物补偿：属永久性建（构）筑物的，按照住房同类结构标准年限档次降一等级计补（详见附件1）；属临时建（构）筑物的，参照附件3结构标准计补。未能参照的项目部分由双方当事人协商确定，协商不成的可进行评估或申请裁决。
㈢因拆迁造成经营者停产、停业的，拆迁人根据经营者在社会劳动保障机构登记的职工人数，按700元/月给予停业人员6个月补偿。对停产、停业的经营者按拆迁前6个月税务部门备案的月平均税后利润额的6倍给予一次性经济补偿（拆迁前已停产、停业的企业不予补偿）。厂房、办公用房的搬迁补助费按6元/m2计补，设备的搬迁补助费根据实际情况另行协商计补。
㈣被拆迁住宅或非住宅房屋为出租房的，按照拆迁时在房地产交易管理部门备案的租赁协议的租金标准，给予被拆迁人一次性三个月租金补偿。
第九条 搬迁补助和临时安置。
㈠搬迁补助（搬家费）：住宅按被拆迁房屋建筑面积一次性给予每平方米4元的补助，最低不少200元；非住宅按被拆迁房屋建筑面积一次性给予每平方米6元补助，最低不少200元。选择迁高安置和宅基地安置的，付给二次搬迁补助费。
㈡临时安置补助费：按被拆迁房屋的建筑面积每月每平方10元标准补助。选择货币补偿的，给予12个月的临时安置补助费；选择迁高安置或宅基地安置的，临时安置补助费从被拆迁人将被拆迁房屋交付拆迁人拆除之日起至办理安置房屋(宅基地)移交手续之日止。迁高安置暂按36个月计补，宅基地安置暂按30个月计补。因拆迁人责任延长过渡期限的，拆迁人应当自逾期之日起，双倍付给临时安置补助费。
第十条 其他补助。
对符合国务院规定的残疾标准并持有全国统一颁发的残疾证的对象及低保户对象，予以一次性补助：
㈠持有《残疾证》的拆迁户按2000元/户补助；
㈡持有《低保证》的拆迁户按4000元/户补助；
㈢同时持有《残疾证》和《低保证》的，按高限补助。
第四章 奖励措施及超期限处理办法
第十一条 签订协议时间及奖励措施。
㈠签订协议时间。
按本方案制定的补偿安置标准进行协商的期限为62天（
㈡奖励措施。
被拆迁人按照本方案要求，积极配合做好拆迁工作，按规定时限签订房屋拆迁补偿安置协议、完成搬迁并经验收的，给予以下奖励:
⒈签订协议奖励：按被拆迁房屋建筑面积进行奖励，宅基地面积大于房屋建筑面积的，按宅基地面积进行奖励。
⒉搬迁奖励：按协议约定时限搬迁房屋的，按合法建筑（宅基地）面积20元/㎡给予奖励。
⒊被拆迁人自建房选择迁高安置的，按宅基地协商参考价1500元/㎡的30%给予节约用地奖（以土地使用权证或政府批文为准）。
⒋选择货币补偿的，除给予被拆迁人房地产补偿外，另按其房地产补偿总额的30%给予奖励。
第十二条 超期限处理办法。
被拆迁人在协商期限就房屋拆迁补偿安置问题与拆迁人达成协议的，依照本方案的规定给予补偿和优惠。若在
第十三条 安置房(地)选择方法。
选择房屋产权调换的，拆迁安置实行先签协议后拆迁的原则。被拆迁人与拆迁人在拆迁公告规定的期限内签订拆迁补偿安置协议，搬迁完毕，腾空房屋，经验收后，由实施拆迁单位发给被拆迁人优先选择安置房(地)的顺序号(同一天搬迁的，以抽签方式确定序号)，凭顺序号的先后依次选安置房（地）。
第五章 结算办法及搬迁程序
第十四条 结算办法。
选择迁高安置和宅基地安置的被拆迁人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，腾空房屋，领取选房(地)序号，选取安置房(地)，并与拆迁人签订安置房产权调换协议或宅基地安置协议后，领取房屋补偿款和奖励金及临时安置补助费和搬迁补助费。
㈠选择迁高安置的，安置房认购款缴款办法如下：第一期被拆迁人与拆迁人签订安置房产权调换协议时缴纳安置房认购款的30%；第二期在拆迁安置房结构封顶后，拆迁人通知被拆迁人缴款之日起30日内缴纳认购款的50%；余款在可交房时，拆迁人通知被拆迁人缴款之日起30日内结清。被拆迁人未缴纳第一期安置房认购款30%的，视同放弃安置权，由拆迁人收回安置房并按货币补偿方式进行结算。被拆迁人拒签货币补偿协议的，拆迁补偿资金交由公证处提存（具体以协议约定为准）。
㈡选择宅基地安置的，被拆迁人与拆迁人签订宅基地安置协议时，一次性结清购地款。
㈢选择货币补偿的，被拆迁人与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议并搬迁封房后7个工作日支取货币补偿款。
第十五条 搬迁程序。
㈠被拆迁人在房屋移交搬迁时应缴清水、电、闭路电视、电话等费用，并提供凭证（单据）给拆迁人，由拆迁人交由有关部门统一拆除相关设施。
㈡被拆迁人应当在本方案制订的搬迁期限内搬迁完成。搬迁时应将原房屋完整无损地移交给拆迁人，并办理房屋交接手续。擅自拆除房屋及设施的，按规定扣罚相应款项。
㈢被拆迁人在签订协议时，应携带土地使用权证、房屋所有权证、身份证、土地出让金缴款证明等有关证件资料原件和复印件；协议签订后，土地使用权证和房屋所有权证由拆迁人收回统一交由有关部门注销。
第六章 附则
第十六条 在签订房屋拆迁补偿安置协议时，被拆迁人须将“两证”或相关证据材料、身份证复印件提供拆迁人，被拆迁人应保持被拆迁房屋及附属物的完好，并与拆迁人做好被拆迁房屋的交接工作。
第十七条 拆迁人发给被拆迁人临时安置补助费，由被拆迁人自行解决临时过渡安置。
第十八条 本方案未尽事宜，由拆迁当事人本着公平合理、切合实际的原则协商解决。
第十九条 本方案由沙县城市建设投资有限责任公司负责解释。
⒌安置房红线图
⒍宅基地规划平面图
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