沙政〔2010〕245号

 

沙县人民政府

关于印发海峡西岸三明现代物流产业开发区

房屋拆迁补偿安置方案的通知

 

凤岗、虬江街道办事处，县直有关单位：

经研究，现将《海峡西岸三明现代物流产业开发区房屋拆迁补偿安置方案》印发给你们，请认真组织实施。

 

 

                          二〇一〇年六月十日

 

 

海峡西岸三明现代物流产业开发区

房屋拆迁补偿安置方案

 

第一章  总则

第一条  海峡西岸三明现代物流产业开发区是福建省“十一五”现代物流业发展十大专项规划重点建设项目，该项目的建成将有效增强我市山海合作，对接周边区域，促进沿海地区和内地的联动，带动福建省腹地快速发展，使我市最有潜力发展成连接沿海、辐射内陆、联动周边经济协作区的福建省中部物流枢纽城市。为搞好项目范围内的房屋拆迁工作，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规的有关规定，结合实际，特制定本方案。

第二条  本项目拆迁人为福建省三明现代物流产业开发建设有限公司，由有资质的房屋拆迁公司组织实施，按照本方案对被拆迁人进行补偿和安置。

第三条  本项目拆迁由海峡西岸三明现代物流产业开发建设管理委员会指导，并按属地管理原则，所涉及的街道具体负责落实，拆迁范围内各被拆迁单位和个人应积极配合。

第四条  房屋拆迁补偿安置基本原则。

一、拆迁人依据被拆迁人持有的房屋所有权证和土地使用权证（以下简称“两证”）等有效证件，并遵循客观事实的原则进行合理补偿、妥善安置。

二、拆迁人以房屋重置价格（结构、建安成本、建造时段）、房屋占用范围内的土地价格（区位基准地价适当上浮）求取，确定房屋拆迁补偿安置协商参考价格标准。对协商参考价格标准有异议的，被拆迁人可自行出资委托具备相应资质的评估机构进行评估，当事人双方根据评估结果进一步协商议定补偿金额，无法达成一致意见的，可向房屋拆迁管理部门申请裁决。

三、拆迁人依据有关政策规定，对属弱势群体的被拆迁人及其他特殊对象给予一定的经济补助，并对积极配合、按时完成房屋搬迁的被拆迁人给予适当奖励。

 

    第二章  拆迁概况及工作步骤

第五条  拆迁概况。

一、项目名称：海峡西岸三明现代物流产业开发区建设。

二、拆迁四至范围：东至向莆铁路，北至205国道，西至沙县城关电站、黄大窠一带，南至快速通道，占地总面积9.8       平方公里（具体详见规划征地红线图）。

三、项目建设拆迁基本情况：拆迁各类房屋建筑物总面积约

5.666万平方米，占地面积约3.8445万平方米。动迁约323户，动迁人口约1292人。

第六条  拆迁计划及工作步骤。

一、拆迁安置期限：2010年6月1日～2012年5月30日。

二、工作步骤：

㈠召开动员会，宣传项目建设的目的意义和相关法律、法规、政策，集中入户讲解拆迁计划和补偿安置方案。

㈡组织工作人员对被拆迁房屋进行现场丈量、登记，核对被拆迁人提供的“两证”，调查摸底、收集与拆迁相关的凭证、材料、信息等。

㈢对已入户丈量、登记的房屋各项特征进行补偿初步计算，并将计算结果返还给被拆迁人核对，接受群众和社会各界的监督。

㈣拆迁人与被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议。

㈤房屋搬迁。

㈥房屋拆除、场地移交。

㈦回迁安置。

 

第三章  拆迁补偿安置

第七条  拆迁房屋产权认定及有关规定。

一、行政企事业单位自管、直管公房的收储按县政府有关规定执行。

二、居民被拆迁住房的房屋产权认定与计补原则。

㈠持有“两证”的房屋，对照本方案详情项目予以补偿和安置。

㈡未取得“两证”的房屋，但符合下列条件之一的，根据不同情况认定产权和安置。

⒈1987年1月1日，《中华人民共和国土地管理法》颁布生效前所建的房屋；1987年1月1日，《中华人民共和国土地管理法》颁布生效后，向村集体经济组织、开发商购买宅基地并经所在地人民政府批准建设但现未办理“两证”的房屋。宅基地、房屋面积、安置指标均按100%认定计补。

⒉1987年1月1日至1999年12月31日，持有权属单位购置宅基地发票，符合农村“一户一宅”建房政策，但未经审批建设的房屋，以实际住宅占地面积、建筑面积认定安置指标，补偿费按90%计补。

㈢2000年1月1日至2006年10月17日（三明市人民政府相关《通告》）期间所建的房屋，未能提供建房相关手续的，按以下所列情形予以处置，并限期拆除。

⒈房屋结构完整及室内、外装修齐全的，按住房对应建筑结构等级协商参考价格标准×建筑面积×50%清算，装修部分参照附表一、四标准的50%计补。

⒉砖混结构空壳房按对应建筑结构等级协商参考价格标准×建筑面积×40%结算；砖木结构按建筑面积120元/m²清算（参照临时建筑物标准）。

⒊房屋结构未确定、无封屋面的按墙体外围面积90元/m²清算。其它构筑物不予补偿。

以上三种情形均不予安置。2006年10月17日（三明市人民政府相关《通告》）后所搭盖的建（构）筑物等均不予补偿安置。

三、企业用房拆迁产权认定与计补原则。

以下情形均实行货币补偿，不进行产权调换。

㈠已取得国有建设用地使用证，可选择评估补偿或协商补偿的办法进行。若选择协商方式的按如下办法计补。

⒈企业用地根据其土地使用剩余年限，属出让地的，按照《沙县人民政府关于公布沙县城镇基准地价的通知》（沙政〔2008〕320号）公布的基准地价×（1－已使用年限／可使用年限）给予补偿；属划拨用地的，按核定的费用给予补偿（详见附表三）。

⒉企业建（构）筑物补偿：属永久性建（构）筑物，按照住房同类结构标准年限档次降一等级计补（详见附表一、四、五），属临时建（构）筑物按附表五结构标准计补。未能参照的项目部分由双方当事人协商确定，协商不成的可进行评估或申请裁决。

㈡未取得建设用地使用证的企业用地、建（构）筑物补偿，按如下办法计补。

⒈1987年1月1日前向村集体经济组织购买的土地（以购地发票为依据），按划拨土地补偿标准90%予以补偿（详见附表三）。

⒉1987年1月1日后向村集体经济组织购买的土地（以购地发票为依据），按所在区位土地类别征地标准补偿。

⒊租赁的土地，按“谁平整谁受益”的原则，按10元/m²给予平整费补偿〔除建（构）筑物占用地部分〕。

以上建（构）筑物补偿参照本章第三款第㈠点的第2项计补。

㈢因拆迁造成经营者停产、停业的，拆迁人根据经营者在社会劳动保障机构登记的职工人数，按700元/月给予停业人员6个月补偿。对停产、停业的经营者按拆迁前6个月税务部门备案的月平均税后利润额的6倍给予一次性经济补偿（拆迁前已停产、停业的企业不予补偿）。厂房、办公用房的搬迁补助费按6元/m²计补，设备的搬迁补助费根据实际情况另行协商计补。

四、商服用房拆迁产权认定与计补原则。

㈠已取得商服用房的国有企事业单位实行货币补偿（以市场评估价或双方当事人协商认定），不进行产权调换。其它商服用房实行1:1产权调换，互补差价。

㈡住宅改作营业性用房的，按住宅房确认。持有工商、税务营业执照的按营业面积（仓储、厨房、卫生间、楼梯等生活用房不计入实际经营面积）6元/m²予以搬迁补助，造成停业的，参照第七条第三款第㈢点给予补偿。未持有证照的予以1000～1500元一次性经济补助（营业面积30m²以内的按1000元，30m²以上的按1500元）。

五、拆迁住宅房或非住宅房屋为出租房的，按照拆迁时在房地产交易管理部门备案的租赁协议的租金标准，给予被拆迁人一次性3个月租金补偿。

六、特殊建（构）筑物（学校、军事设施、文物古迹、寺庙、祠堂、教堂、企事业单位、公共设施等）需要评估的，本着实事求是的原则，由被拆迁人或业主委托有资质的评估机构进行评估，共同协商确定其补偿。不需要评估的，由业主等与被拆迁人共同协商确定其补偿。

七、集体土地上的房前屋后空坪，有权属证明的（国土资源部门已登记）按100元/m²给予补偿，没有权属证明但不属违章建设的按10元/m²给予土地平整费补偿。

八、祖遗房屋的阁楼层高大于等于2.2米，楼板、楼梯、窗等设施齐全的部份，按100%计算建筑面积，并按同类房屋协商参考价的100%予以补偿；阁楼层高小于2.2米，大于1.6米部分，按同房屋协商参考价的50%予以补偿，不计安置指标面积；外阳台按其结构类型折半计算补偿。

九、房屋的二次装修及其它附属建（构）筑物补偿标准详见附表四、五。

第八条  货币补偿、产权调换、安置原则及计算办法等。

拆迁安置采取货币补偿和产权调换（包括农民宅基地置换）方式。符合安置条件的住宅房按照“拆一安一，住困上靠，超面积按市场价”的原则予以补偿安置。虬江街道金泉村、水南村的被拆迁人（农业户），可选择宅基地置换。其他进行异地迁高安置。

一、采取货币补偿的，按以下办法、项目给予补偿：被拆迁房屋货币补偿金额＝被拆迁房屋合法产权面积×货币补偿单价＋搬迁补助费＋其它项目补助、奖励等金额。货币补偿单价包括房屋所处区位补偿单价和原房补偿单价两部分。房屋区位补偿单价按宅基地区位协商参考价计补；原房补偿单价按房屋拆迁补偿协商参考价计补（详见附表一、二、四、五）。其它补偿、补助项目及奖励具体标准详见本方案相关条款规定。

二、采取产权调换的，分为异地迁高安置和宅基地置换。

㈠异地迁高安置：

⒈以原房产权证登记的合法建筑面积为基础。被拆迁人选择一套安置房的，其原房登记的合法建筑面积不得少于安置房面积的50%；选择两套安置房的，其原房登记的合法建筑面积不得少于安置房面积的75%；选择三套及三套以上安置房的，其原房登记的合法建筑面积原则上不得少于安置房面积的100%。安置房每套面积为60～130 m²。异地迁高安置以原房地产补偿价与安置房价格计算互补差价（详见附表一至附表五）。

⒉被拆迁人在第一、第二协商期限签订拆迁补偿安置协议并按时搬迁的，被拆迁房屋总层数为1层的平顶房，按1层房屋建筑面积增加10%予以计算安置指标面积（不计补偿）；被拆迁房屋为1层的非平顶房，按房屋建筑面积扣除阁楼层高于或等于2.2米部分的垂直投影面积后的面积的10%增加安置指标面积（不计补偿）。被拆迁房屋二层以上（含二层）按实际合法建筑面积计算安置指标。

㈡宅基地置换：原则上以被拆迁人原有合法的宅基地面积按“1：1” 等面积置换宅基用地，实行统一规划、集中安置。被拆迁人选择一植宅基地的，每户原房宅基用地面积不得少于安置面积的60%；选择两植宅基地的，每户原房宅基用地面积不得少于安置面积的80%；选择三植宅基地的，每户原房宅基用地面积不得少于安置面积的100%。宅基地置换结算办法：原房宅基地面积等于安置宅基地面积的，进行等面积置换，不补差价；原房宅基地面积大于安置宅基地面积的，被拆迁人所超余的部分面积按宅基地区位协商参考价进行补偿；原房宅基地面积不足安置宅基地面积的，增购面积按限度范围比例增购价计取。原房屋按其结构、等级计补。每户安置宅基地面积框限在60～100 m²（详见附表一至附表五）。

三、搬迁补助费和临时安置补助费以原房合法建筑面积为基数。一次性发放搬迁补助费标准为：住宅4元/ m²·次(产权调换按二次计补)；非住宅6元/ m²，搬迁补助费低于200元／次，按200元计。

临时安置补助费标准为：住宅8元/ m²·月〔从被拆迁人将被拆迁房屋交付拆迁人拆除之日起至办理安置房屋（宅基地）移交手续之日止，暂按24个月计补，逾期按实际拖延的月份予以两倍的临时安置补助费〕；原房屋建筑面积低于30平方米的，临时安置补助费按30平方米计补。

第九条  其它补助。

一、符合国务院规定的残疾标准并持有全国统一颁发的《中华人民共和国残疾人证》的对象及特困户（“低保”对象）予以如下补助：

㈠持《残疾证》的对象，临时安置补助费除本方案规定发放标准外，按户予以1000元的补助。

㈡特困户（“低保”对象）按户予以一次性2000元补助。

二、因城市建设改造导致多次被拆迁的，另给予20元/m²补助（已建的按住房建筑面积，未建的按宅基地面积）。

第十条  关于安置地点、安置户型及证件办理问题。

一、安置地点：按区域范围，分设安置小区集中安置。位于虬江街道水南村的被拆迁人在水南村白蛇洞安置小区内进行安置，虬江街道金泉村的被拆迁人在金泉村大垅安置小区内进行安置。

二、安置户型（详见规划、设计图纸。）

㈠安置房套型面积分别为：小套型60~80 m²，中套型80~100 m²，大套型100~130 m²。

㈡宅基地安置户型面积分别为：小户型60~70 m²，中户型70~90 m²，大户型90~100 m²。

三、证件办理：由被拆迁人自主申请办理，并承担相关费用（享受拆迁户优惠政策）。

 

第四章  奖励措施

第十一条  拆迁优惠政策：被拆迁人按照本方案要求，积极配合做好拆迁工作，按规定时限签订协议、完成搬迁并经验收的，给予以下奖励：

一、签订协议奖励时限：从开发区拆迁动员会起至2010年9月20日止。

已建房屋的按建筑面积进行奖励，未建房屋的按宅基地面积进行奖励。2010年8月20日前签订协议的，按合法建筑（宅基地）面积80元/ ㎡给予奖励；2010年9月10日前签订协议的，按合法建筑（宅基地）面积50元/ ㎡给予奖励；2010年9月20日前签订协议的，按合法建筑（宅基地）面积20元/m²给予奖励。超过时限签协议的不予奖励。

二、按协议约定时限搬迁房屋的，依合法建筑面积20元/ ㎡给予奖励。未建房屋的按宅基地面积进行同标准奖励。

三、属迁高安置的自建房被拆迁人，按宅基地协商参考价的30%给予奖励（以土地使用权证或政府批文为凭）。

四、鼓励被拆迁人选择货币补偿，对选择货币补偿的，除给予被拆迁人房地产补偿外，另按其房地产补偿总额的30%给予奖励。

五、按签订协议的先后顺序领取安置顺序号，凭顺序号优先选择安置房或宅基地。

 

第五章  附则

第十二条  达不成补偿安置协议的，由拆迁人申请县房屋拆迁主管部门进行裁决。行政裁决搬迁期限已满被拆迁人仍未搬迁的，将依法强制拆迁。

第十三条  在签订拆迁补偿安置协议时，被拆迁人须将“两证”或相关证据材料、身份证复印件提供拆迁人存档。被拆迁人应保持被拆迁房屋及附属物的完好，并与拆迁人共同做好被拆迁房屋的交接工作。

第十四条  拆迁人发给被拆迁人临时安置补助费，由被拆迁人自行解决临时过渡安置。

第十五条  本方案未尽事宜，由拆迁当事人本着公平合理、切合实际的原则协商解决。

第十六条  本方案解释权归拆迁人，本方案自房屋拆迁公告发布之日起实施。

 

 

 

 

 

 

 

附表一

 

房屋拆迁补偿重置（协商参考）价格标准

                                           单位：元/ m²

 

 

 宅基地区位协商参考补偿（置换）价格标准

                                       单位：元/m²

注：符合宅基地置换规定条件的被拆迁人，宅基地回购与增购单价按表列价格标准结算。

 

 

附表二

 

房改房、商住房拆迁补偿协商参考价及安置价标准

单位：元/m²

注:安置杂物间面积以8 m²为基准，≤8m²的按等面积回购价计取，≥8m²的按对应栏目价格计取。

 

 

自建房异地迁高安置房回购价格标准

      单位:元/ m²

 

 

附表三

 

工业划拨用地协商参考补偿价格标准

                                            单位： 元/m²

注：城市规划区外的工业划拨用地均按五级地标准补偿。

 

 

迁高安置小区房屋装饰、设施标准

 

项目名称	装修、设施标准	备注
房屋结构	框架
外墙	瓷砖饰面或外墙漆
内墙	石灰砂浆粉刷
顶棚	石灰砂浆粉刷
地面	水泥砂浆抹面
门窗	入户、房间门为普通木门、卫生间塑钢门；塑钢玻璃窗
厨房	地面防滑砖
卫生间	地面防滑砖
阳台	普通装饰
水	水管到户、普通闸阀	水表自行开户
电	线路到户、每房配白炽灯	电表自行开户
有线电视、通讯	线路到户	自行开户

 

 

 

 

附表五

 

临时建（构）筑物拆迁补偿单价明细表