各乡（镇）人民政府，各街道办事处，县直各单位： 

　　县自然资源局、县住建局、县农业农村局制定的《沙县农村村民住宅规划建设管理规定》已经县政府研究同意，现转发给你们，请认真组织实施。 

 

 

　　沙县人民政府办公室 

　　2020年9月29日 

　　（此件主动公开） 

　　

    沙县农村村民住宅规划建设管理规定 

　　县自然资源局 县住建局 县农业农村局

 

　　第一章  总   则 

 

　　第一条  为加强我县农村村民住宅规划建设管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规和《福建省农业农村厅福建省自然资源厅福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）《三明市建立健全农村村民住宅规划建设管理工作机制的意见》（明委办发〔2020〕8号）等精神，按照“县统筹、乡统管、地统筹、事统管”的要求，结合沙县实际，制定本规定。 

　　第二条  本县行政区域内农村集体土地上村民住宅新建、扩建、改建个人住宅及其规划建设管理（以下统称村民建房），适用本规定。

 

　　第二章  审批管理体制 

 

　　第三条  乡（镇）人民政府负责本行政区域内村民建房的审批并核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。 

　　县政府授权街道办事处负责本行政区域内村民建房的审批并核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，其中城市规划控制区内和开发区规划建设用地范围内村民建房的宅基地由街道办事处负责审批，规划许可及建设管理由县自然资源局和县住建局依法审批管理。 

　　第四条  按照“县级主导、乡镇主责、村级主体”原则，县政府成立由自然资源、农业农村、住建以及其它相关部门组成的农村村民住宅规划建设工作领导小组，负责定期召开研究农村建房工作会议，领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源局。各乡（镇、街道）应当成立农村规划建设管理办公室（以下简称管理办公室），负责本行政区域内村民建房审批与违法建设查处工作。管理办公室由经管、自然资源、村建、环保等涉及农村建房工作的人员组成，乡（镇）党委、街道党工委主要负责人兼任主任，乡（镇）人民政府、街道办事处主要负责人兼任第一副主任，相关分管领导任办公室副主任。 

　　主任可定期或不定期召开管理办公室会议，集体研究农村村民建房审批与违法建设查处工作，会议决定由主任负责签发；会议决定的村民建房审批、《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》核发、违法建设查处等行政决定由乡（镇）政府、街道办事处主要负责人签发。 

　　第五条  各乡（镇、街道）要成立农村规划建设管理综合服务窗口，按照“一窗受理、部门联动”的要求统一收件，统一办理，建立国土空间规划、村民建房审批、农房建设管理等联审联批机制，提高审批效率。 

　　明确乡（镇、街道）职能部门审查职责，各部门审查意见供管理办公室会议决策参考，管理办公室会议可以依实际情况决定增减相应的职能部门。其中：自然资源部门负责国土空间规划、用地规划许可等事项的审查，主要包括拟用地的用地面积、用地权属和地类性质是否符合规定，拟用地的用地位置是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制等要求，拟建层数和层高、建筑面积是否符合规定；住建部门负责指导农村住宅质量安全、村庄建筑风貌管控等事项；农业农村部门负责宅基地的分配、使用、处置等事项的审查，主要包括申请对象的资格条件、旧宅处理方式是否符合规定要求，是否依法召开村委会或村民代表会议审议，村委会的意见、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全。 

　　第六条  各乡（镇、街道）要建立日常巡查制度，管理办公室成员、各村挂包领导、驻村工作队、村两委及协管员负责日常巡查工作，发现违法用地、违法建设问题，应立即报告管理办公室依法分类处置。 

 

　　第三章 村庄规划及风貌管控 

 

　　第七条  乡（镇、街道）可以一个或几个建制村为单元，组织编制“多规合一”的实用性村庄规划，作为核发乡村建设项目规划许可、进行各项建设等的依据。暂时没有条件编制的，应在县、乡（镇、街道）国土空间规划中明确村庄国土空间用途管制规则和建设管控要求。 

　　村庄规划应结合村庄分类，充分考虑当地建筑文化特色和村民生活习惯，因地制宜提出住宅建筑设计和村庄景观风貌控制，合理确定农村居民点布局、宅基地规模、建设范围和管控要求，严格落实“一户一宅”和“建新拆旧”，盘活存量宅基地。新增宅基地应避开地质灾害威胁范围，不得占用永久基本农田。 

　　现有规划经评估符合要求的，可进行补充完善，不再另行编制。村庄规划经村民会议或村民代表会议审议后，按程序报县政府批准。 

　　第八条  村民建房应当符合规划，严格村庄土地用途管制，遵循“先规划、后建设”原则。不符合村庄规划或者国土空间用途管制的，不得审批村民建房和住宅用地。 

　　第九条  乡（镇、街道）应建立村民建房审批前承诺制度。村民申请建房时，村委会应将建房风貌管理要求、建房质量安全须知、安全事故案例等内容告知申请建房户，提高村民建房的风貌意识、质量安全意识。申请建房户应作出“退宅还耕”、按规划及景观风貌和质量安全要求建设的书面承诺并上墙公示，接受村民监督。 

　　第十条  农村村民每户住宅用地面积限额为80平方米至120平方米，其中每户三口人（含三口人）以下的不得超过80平方米，每户六口人（含六口人）以上的不得超过120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。独生子女户计算人口数，可按加一人口计算。 

　　农村村民住宅用地面积，是指住宅建筑物、构筑物垂直投影范围内的占地面积。 

　　第十一条  有下列情形之一的，应当统一规划建设农村村民住宅小区； 

　　㈠因国家、集体建设拆迁安置需要建设住宅的； 

　　㈡农村土地整理涉及村民建设住宅的； 

　　㈢灾后集中统一建设的； 

　　㈣实施造福工程、地质灾害搬迁统一建设的。 

　　采取集中建房的，村民委员会应当依据村庄规划，根据建房户需求和数量，划定集中建房范围，制定统一建设方案，按规定申请办理村民建房审批手续。对村庄规划中户型和风貌内容满足深度要求的新建成片集中居住点，可以不再编制建设方案。 

　　第十二条  采取集中建房的，乡（镇、街道）可以将《乡村建设规划许可证》办给村民委员会（统规统建）或者村民个人（统规自建）。 

　　村民委员会取得《乡村建设规划许可证》的，应在村民委员会申请办理首次登记（总确权）后，再分户变更登记给村民，分户变更登记不用缴纳相关税费。 

　　第十三条  在村庄规划确定的村庄建设用地范围内，为实施规划需将农用地转为村民住宅建设用地的，应依法办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。 

　　 

　　第四章  农村宅基地申请资格条件 

 

　　第十四条  农村村民申请宅基地，是指农村集体经济组织成员以户为单位，在乡（镇、街道）、村庄规划区内申请用于建造自住住宅的集体建设用地。 

　　第十五条  农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。经批准异地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。 

　　第十六条  村民建房申请应当符合下列条件之一： 

　　㈠因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的； 

　　㈡同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的； 

　　㈢因国家或者集体建设、实施镇乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的； 

　　㈣因发生或防御自然灾害，需要安置的； 

　　㈤原有住宅属D级危房需要拆除重建的； 

　　㈥向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的； 

　　㈦县政府规定的其他情形。 

　　经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。 

　　第十七条  村民建房申请有下列情形之一的，不予批准： 

　　㈠现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的； 

　　㈡分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的； 

　　㈢年龄未满18周岁的； 

　　㈣不符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划的； 

　　㈤将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的； 

　　㈥不符合“一户一宅”政策规定的。 

 

　　第五章 建房审批 

 

　　第十八条  在城市规划控制区内和开发区规划建设用地范围内的农村集体土地上申请宅基地建房，应当向县自然资源局办理《建设工程用地规划许可证》后，方可办理用地审批手续。 

　　第十九条  乡（镇、街道）管理办公室应审查建筑风貌是否符合规定，建房方案是否选用省级或当地建设主管部门编印的村镇住宅建设标准通用图，对村民选择提交设计图，不选用标准通用图的，管理办公室应根据当地景观风貌风格，对设计图的建筑立面、风格、层数、建房方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制等内容进行审查。经审查通过的设计图应作为《乡村建设规划许可证》的附图。 

　　《乡村建设规划许可证》应载明建设用地面积、建筑面积、高度、层数等控制指标外，还应明确景观风貌建设要求，确定选用的标准通用图编号。 

　　第二十条  村民个人申请住宅建设的，应当持下列材料向村委会提出申请： 

　　㈠《农村宅基地和建房申请审批表》一式五份； 

　　㈡户口簿及家庭成年成员的身份证影印件； 

　　㈢农村宅基地使用承诺书； 

　　㈣属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门或村镇建设管理机构出具的危房鉴定书； 

　　㈤拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证； 

　　㈥具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图。 

　　村委会应当根据村庄修建性详细规划和整治规划要求，与建房户充分沟通，合理安排建房宅基地，并在接到申请之日起7个工作日内，或者每一个月集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《农村宅基地和建房申请审批表》中签署意见，证明申请人的原住宅情况和家庭成员现居住情况和确认宅基地情况，并报乡（镇、街道）。 

　　第二十一条  乡（镇、街道）应当自收到村委会上报的村民建房申请材料之日起5个工作日内，组织管理办公室工作人员到实地勘测，经初步审核符合条件的，现场确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图。 

　　第二十二条  管理办公室采用联审联批机制，对国土空间规划、用地、农房建设、宅基地资格条件等进行审查： 

　　㈠国土空间规划审查主要包括拟用地的用地位置是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制等要求，拟建层数和层高、建筑面积是否符合规定。 

　　㈡用地审查主要包括拟用地的用地面积、用地权属和地类性质是否符合规定。 

　　㈢农房建设审查主要包括建筑风貌是否符合规定，建房方案是否选用省级或我县建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集；自行设计的，是否委托有资质的单位设计（面积大于500平方米以上、建筑层数大于三层或檐口高度大于18米必须委托施工图审查）。 

　　㈣宅基地资格条件审查主要包括申请对象的资格条件、旧宅处理方式等是否符合规定要求，是否依法召开村委会或村民代表会议审议，村委会的意见、会议纪要、公示材料、《农村宅基地和建房申请审批表》和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全。 

　　第二十三条  根据各部门的审查意见提交管理办公室会议集体研究，会议研究通过后，乡（镇、街道）对符合条件的在10个工作日内批准村民建房并核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》（依法办理农用地转用审批的期限除外）。 

　　第二十四条  采取集中建房的，村民应向村民委员会提交以下材料： 

　　㈠《农村宅基地和建房申请审批表》一式五份； 

　　㈡户口簿及家庭成年成员的身份证复印件； 

　　㈢农村宅基地使用承诺书。 

　　由组织集中建房的村民委员会，依据经批准的村庄修建性详细规划，根据建房户需求和数量，划定集中建房范围，制定统一建设方案，按照二十一条、二十二条、二十三规定程序，报请 乡（镇、街道）统一批准村民建房并分户核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》（依法办理农用地转用审批的期限除外）。 

　　第二十五条  对村民建房用地申请不予批准的，乡（镇、街道）应当在收到村委会提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。 

　　第二十六条  核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后5个工作日内，乡（镇、街道）要组织农业农村、自然资源、住建等部门工作人员一同到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。 

　　第二十七条  属于文物保护建筑、历史建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，乡（镇、街道）在规划审批前，应将其改建方案书面征得文物、历史建筑保护行政主管部门同意。 

　　第二十八条  乡（镇、街道）应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限等相关规定和村民建房审批情况进行公示。村民委员会应将村民建房申请和审批情况在村务公开栏上进行公示。同时，建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，及时将审批情况报县农业农村局、县自然资源局、县住建局备案。 

　　 

　　第六章 建设管理 

 

　　第二十九条  建立挂村领导和包村人员、村两委干部农房建设安全巡查制度，发现问题及时告知农户，对存在违反农房质量安全强制性技术规范的予以劝导或制止。每个乡（镇、街道）应配备1名以上具有专业知识的安全巡查员。村民委员会履行巡查、报告、劝阻责任，发挥村庄建设协管员作用，安全问题及时发现、及时劝阻、及时上报，将农村建房安全质量纳入村庄治理范围。村民委员会通过制定村规民约、成立村民建房理事会等方式，强化村庄治理。 

　　第三十条  村民建房应当严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。 

　　第三十一条  乡（镇、街道）管理办公室应加强村民建房的审批实施监督，做到“四公开”、“四到场”。 

　　“四公开”是指审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开； 

　　“四到场”是指建筑放样到场、基槽验线到场、主体封顶到场、竣工验收到场。有关责任人员须到场签字。 

　　第三十二条  村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地规划建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图。选用通用图建房的，应有专业技术人员指导住宅基础施工。建设多层单元式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。 

　　第三十三条   农村住宅建设一定规模以上（四层及四层以上或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工，对一定规模以上的农村住房项目应办理施工许可手续；一定规模以下（三层及三层以下，建筑面积小于500㎡，或工程投资在100万以下的农村住宅）可由建房村民自行选择经培训合格的农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工，其质量安全管理由 乡（镇、街道）负责。 

　　第三十四条  农村建筑工匠从事村民建房施工，应具备相应的建筑施工技能。县住建局、人社局要加强建筑工匠培训，将建筑工匠培训纳入农村劳动力转移就业培训，经培训考核合格的发给资格证书，按相关政策规定给予相应的职业技能培训补贴，提高建筑工匠技能。鼓励和引导村民建房选择有资格证书的建筑工匠。县住建局指导农村住房建设、住房安全防范工作，乡（镇、街道）应以委托第三方服务机构方式，做好农村建房的技术服务工作，特别是加强地基基础、主体结构、屋顶防水施工等分部分项工程以及安拆模板、搭拆脚手架等关键环节的技术服务工作，确保农村建房质量安全。 

　　第三十五条  村民住宅建成后，单体不超过三层且建筑面积500平方米以内的住宅，由 乡（镇、街道）负责组织验收。实地核实是否按照批准的用地面积、四至等要求使用土地，建筑层数和层高、建筑面积和建筑风貌等是否符合要求。通过验收的，由乡（镇、街道）出具《农村宅基地用地和建房验收意见》，农村村民凭此验收意见及其他相关材料向不动产登记部门申请办理不动产登记；未通过验收的，由乡（镇、街道）下达整改通知书，限期整改。 

　　单体超过500平方米、三层以上或集中统建的住宅，按《沙县房屋建筑和市政基础设施工程联合竣工验收管理办法（试行）》（沙建〔2019〕118号）组织验收。 

 

　　第七章  附    则 

 

　　第三十六条  县农业农村局、自然资源局、住建局按各自职责，负责本规定的解释。 

　　第三十七条  本规定自下发之日起试行，有效期限5年。

 

　　附件：1.农村宅基地和建房申请审批表 

　　      2.农村宅基地使用承诺书 

　　      3.中华人民共和国乡村建设规划许可证 

　　      4.农村宅基地批准书 

　　      5.农村宅基地用地和建房验收意见 

　　      6.沙县农村村民住宅申请审查审批流程图 

　　      7. 沙县农村村民已建住宅分类处置流程表